开设大学附近的宾馆需要满足以下条件：

1. 地理位置优越：宾馆应该位于大学附近方便学生和访客前来住宿，最好在步行或者公共交通可达的范围内。

2. 设施设备完善：宾馆应该提供舒适的客房，包括床、卫生间、空调、电视等基本设施。此外，还应该提供公共空间，如大堂、休息区、电梯等。

3. 卫生和安全：宾馆应该保持清洁卫生，并具备消防安全设施，如灭火器、疏散通道等。同时，员工应该熟悉逃生程序，并经过相关培训。

4. 服务质量：宾馆应该提供友好、高效的服务，满足客人的需求。包括客房清洁、接待、行李寄存、入住办理等服务。

5. 合理价格：宾馆应该提供合理的价格，并有一定的竞争力，以吸引客人入住。

6. 营销推广：宾馆应该进行有效的营销推广活动，包括在大学校园内做宣传、与大学合作举办活动等，吸引大学生和游客的注意。注：宾馆开设的具体条件还需根据当地的法规和规定来确定。