想在太阳海岸(Costa del Sol)拥有一栋别墅，还是在巴塞罗那拥有一套时尚的公寓？我们这篇西班牙房产指南可以带您了解如何在西班牙买房。

西班牙房屋拥有率

西班牙的住房拥有率很高，大约80%的居民拥有自己的房产，而且很多人没有抵押贷款。

西班牙在全球金融危机和随后的房地产市场崩溃中遭受了重大损失。房价下跌了30%，但在过去几年里，市场变得更加稳定。

自2016年以来，西班牙的房价一直在稳步上涨，尽管2019冠状病毒病的爆发影响了2020年的市场，但官方数据显示，今年第二季度平均房价有所上涨。销售价格同比上涨2.1%，其中新建商品住宅价格上涨4.2%，二手房价格上涨1.8%。

可以理解的是，房屋销售量大幅下降。政府统计数据显示，国际买家每年每个季度在西班牙购买大约1.8万至2.5万套住房。但在2020年第二季度，这一数字降至1万人以下。

新冠肺炎对西班牙房地产市场的全面经济影响仍有待观察。房地产专家预测，短期内房价可能会下跌5-10%。

你应该在西班牙买房还是租房?

西班牙的房地产市场有很多怪癖，在购买之前做一下调查是值得的。购买西班牙房产时需要注意的因素包括房产诈骗、高资本利得税和房地产市场的波动等。

COVID-19造成的额外不确定性意味着现在可能是在西班牙购买的风险时间。租赁市场也在不断变化。

疫情爆发前，受投资者欢迎的地区租金大幅上涨后，地方政府试图针对购买度假公寓的人出台更严格的规定。

西班牙的17个行政区都有权制定有关外国买家购买房产出租的规定。巴利阿里群岛(Balearic Islands)的规定最为严格，只有西班牙居民才能申请购买出租许可证；马德里(Madrid)的新规定包括最多只允许逗留五天。

如果你在考虑短期居留，考虑到西班牙高额的资本利得税，在西班牙租房可能是一个更合适的选择，因为资本利得税可能会抵消短期内买房的好处。

外国人可以在西班牙购买房产吗?

购买度假公寓可能比以前更复杂，但西班牙是一个非常欢迎外国买家的国家，这限制了常见购房失误的可能性。

在西班牙，外籍人士购买房产的规定相对简单。在购买之前，你需要一个财务号码，你可以带着你的护照去警察局获得这个号码。对于西班牙或欧盟公民来说，这通常是在同一天办理的，但对于其他国家的公民可能需要几周的时间。

西班牙还为外国业主提供黄金签证项目。根据该计划，如果你在西班牙房地产上投资超过50万英镑，你将获得居留签证。黄金签证主要面向退休人员和度假购房者，但在欧盟以外的投资者中尤其受欢迎。

2019年上半年，西班牙批准了848个黄金签证，中国(272个)和俄罗斯(187个)投资者占成功申请者的大多数。自该计划于2013年推出以来，总共有4941人获得了黄金签证。

西班牙房地产市场和房地产价格

COVID-19对西班牙房地产价格的全面影响尚未完全了解，因此只能给出一个市场正在发生什么情况的总体指标。

基于2019年第三季度的数据显示，主要城市的平均房价上涨了5%，达到每平方米1649欧元，而巴利阿里和加那利群岛的房价上涨了11%，达到每平方米1604欧元。

在西班牙，购物花费最高的地方是圣塞巴斯蒂安、巴塞罗那和马德里。这三个区域的价格从每平方米3000欧元到3600欧元不等。

马德里是西班牙地价最贵的城市，每平方米价格为338欧元。前五名分别是加那利群岛(245欧元)、加泰罗尼亚(184欧元)、安达卢西亚(171欧元)和巴伦西亚(158欧元)。卡斯蒂利亚莱昂是最便宜的地方，平均土地价格为每平方米66欧元。

在西班牙购买房产的成本

在西班牙，购买房产的费用因地区而异，很多都是可以协商的，例如，律师和房地产经纪人没有固定的费用。买方必须支付大部分费用，一般如下:

• 房产转让税：6-10%(现有房产)/增值税(或IVA) 10%(新房产)
• 公证费、契税和土地登记费：1-2.5%
• 法律费用：1-2%(含增值税)

在西班牙，卖方通常支付房地产中介费。房地产中介通常按一定比例收取佣金，通常是最终成交价的3%左右。

在西班牙为购买房产融资

一些海外买家需要在没有贷款的情况下购房，但也有可能获得贷款买房。西班牙银行和国际银行提供抵押贷款；有些公司还为来自某些国家的外籍人士提供特定的优惠。

作为一个海外买家，你可能会发现你只能以比西班牙居民更低的贷款价值比(LTV)贷款，这意味着你需要更多的定金。西班牙居民通常可以获得高达房产评估价值80%的贷款，但非居民可能被限制在60-70%的LTV，这取决于抵押贷款类型。

在你拥有房产之前，抵押贷款机构不会完成抵押协议。重要的是，在房产购买合同中加入一项条款，允许你在无法获得抵押贷款的情况下退出。

在西班牙，任何与房产相关的债务都会在房产出售时转移给新业主。这意味着，至关重要的是要确保房产没有债务，或者如果有债务，也要遵守合同条款。

如何在西班牙找房

由于外国人很容易在西班牙购买房产，因此有很多网站和房地产中介，几乎适合各种语言和国籍的人。

许多英国房地产网站也列出了西班牙的房产，一些门户网站列出了数千种选择。然而，这些主要集中在度假屋。因此，您可能更喜欢使用西班牙语站点。

你可以在到达之前买一个房子，然后直接搬进去。然而，这自然伴随着风险。你应该看看你正在考虑的酒店，不要在这个过程中偷工减料，即使这意味着你在到达酒店后要花几周的时间。

• thinkSPAIN
• Servihabitat
• idealista.com
• Kyero

以上是一些找房网站。

西班牙的房地产中介、经纪人

房地产中介可以提供丰富的地区信息，具备双语能力，经常与海外买家打交道；他们是一种非常有用的资源。然而，监管相对较低，不道德的房地产中介确实存在，所以要警惕任何提前要求付款或建议偷工减料的人。

永远记住，你可以选择自己的公证人，抵押贷款提供者，等等；你不需要必须使用地产代理建议的服务。

在西班牙购买房产的流程

在西班牙购买房产的过程通常如下。首先，买方提出报价。如果这被接受，那么买方和卖方签订一份初步合同(contrato privado de compravento)，买方支付定金，通常是购买价格的10%。

然后买方安排他们需要的一切抵押贷款，尽管他们应该已经与抵押贷款提供方讨论过他们的需求。销售合同通常是在公证人面前签署的，在这个时候，全部的销售价格、税款和其他费用都要交付了。

在西班牙查看房产并报价

一旦你找到了你喜欢的房产，你通常需要通过卖方的房地产代理提出报价。

和其他国家一样，价格是可以协商的；房产的要价是一种指示，而不是一种需求。除非价格特别有吸引力，或者你要和其他买家竞争，否则就应该以低于要价的价格开始谈判，但不要低到冒犯卖家。

基本的价格谈判通常是口头进行的。一旦达成大致协议，你应该让你的公证人以书面形式总结你的报价。

聘请律师或公证人

公证员的服务在法律上对完成买卖是没有必要的。有一个律师来完成尽职调查是高度建议的，也是许多抵押贷款机构所要求的。

买方负责财产登记。您的公证员可以付费提供这项服务，和/或可以通知登记处的销售已经进行，而无需完成完整的注册。

任何在西班牙执业的律师都应在当地律师协会(Colegio de Abogados)注册。他们会有一个注册号码，你可以询问，然后与律师协会核实。当然，注册并不保证诚实或能力，但它是一个很好的最低标准。

你可以在西班牙律师国家网站Abogacía Española上找到所有律师协会的名单。

安排房屋调查

在西班牙，你可能不需要做房产调查就能买到房产，但这是不建议的。一份房屋调查可以帮助你确保房子没有重大的缺陷，而这些缺陷可能会在以后的日子里困扰你。

对于现有物业，一般有两种主要的调查方式可供选择。估价报告是一份表面调查，给你一个独立的指导建议，包括物业的市场价值。

建筑调查要做得更深入，要查看房产的结构状况，并列出任何严重的问题。建筑调查比估价报告更昂贵，但它们也提供了对物业状况的更全面的指导。

购买西班牙房屋翻译服务

许多政府都提供了会说西班牙语和另一种语言的律师和翻译人员名单。有时候大使馆会提供一个律师和翻译名单。

西班牙政府也提供了一份认证的翻译名单。

搬到你的西班牙语新居

保险

强烈建议你在西班牙买房时购买房屋保险。

房屋保险(包括房屋结构的自然灾害、火灾和其他损害)通常是抵押贷款提供者的要求。

物品保险(涵盖你在家中的财产)在法律上是没有必要的。这可能是一个明智的投资，然而，特别是当你计划出租你的财产或你花了很多时间远离家。

设备和通讯设施

在西班牙买房时，设置公用设施是一项较为繁琐的任务。你可能会发现以前的房主已经有了保险，你可以接手。

垃圾处理由市级管理，每年收取垃圾收集费。对于其他公用设施，如天然气、电力和水，你可以比较交易得确定供应商。

在西班牙购买土地建造新房产

西班牙度假。有时，大量缺乏经验的外国买家为不择手段的开发商和房地产中介提供了销售非法房产的机会。

在某些情况下，建设前没有获得规划许可，房地产最终会被当地政府拆除。在另一些地方，房屋的质量没有达到所要求的标准，会导致昂贵的维修费用。

英国外交部(British Foreign Office)已发出通知，警告海外买家要谨慎，不要冒不必要的风险。他们建议，至少要检查：

• 相关律师或房地产经纪人的证书
• 土地注册处(土地注册处)
• 有适当的规划许可
• 财产没有未偿还的债务
• 房产的结构是可靠的(勘测员或建筑师都可以做到这一点)。

大部分这些信息可以由土地注册处提供，并通过电子邮件、电话、传真或亲自提出要求来获取。你可以通过访问国家网站registradores(仅限西班牙语)找到合适的土地登记处。

在西班牙买新房

和其他地方一样，西班牙最严重的房地产诈骗也涉及未完工或未建成的房产。虽然恶意的意图很少见，但在购买还不存在的房产时还是要谨慎。至少，你应该：

• 检查公司是否存在，并确保项目在土地注册处注册。
• 向当地市政厅询问是否已获得规划许可。
• 不要签你不了解的合同。
• 雇佣翻译团队。
• 要求提供任何已支付款项(如存款)被妥善保管或使用的证明。
• 取得证据，证明如果房子没有建成，你会得到退款。

作为一个非居民，你也可以自己购买土地和建造房产。在这种情况下，良好的法律咨询甚至更重要，因为你需要确保与建筑商签订的合同是适当的和严谨的。

在西班牙出售房产

在西班牙，资本利得税(CGT)可能是出售房产的一大障碍。CGT是根据出售房屋的利润支付的，水平在19%到23%之间，如下所示：

• 第一级 €6000年：19%
• 6000 —€€50000：21%
• 50,000欧元及以上：23%

如果你花20万欧元购买一处房产，然后以35万欧元的价格出售，那么你在15万欧元时要支付CGT。由于分级系统，这总计为33260欧元。

如果你在西班牙购买了另一处房产，或者你已经65岁以上，并且在该房产作为你的主要住宅居住超过三年，你可以申请扣除通货膨胀的CGT。

此外，与其他国家不同的是，无论你在房产中居住了多长时间，CGT都适用。你的居住身份不会影响税收的申请，因为即使你不再是西班牙居民，在西班牙拥有的房产也需要支付CGT。

结语

从以上资料看起来西班牙是很欢迎外来人群买房的，毕竟这是给西班牙市场输血非常好的方式。但房产市场充斥着骗局，中介也鱼龙混杂，靠谱的中介和公证人是非常难能可贵的资源。

西班牙房产投资黄金签证特点：

1、免费公共教育,良好语言环境

2、申请周期短,可经商,可工作,子女续签无忧

3、无居住要求

4、无语言要求

5、无需商业学术背景

6、自由投资,出租方便,房产市场稳定

7、西班牙永居==欧盟永居，自由通行欧盟27国。可工作可经商。